在過去的幾年里，奢侈品市場整體都處于低迷狀態，作為世界知名的購物圣地，香港也受到了嚴重的影響。如今，香港的零售行業已經逐漸開始發生變化。

　　中國消費者的改變 

　　中國消費者的購物習慣已經不同以往，變得更加習慣于在中國大陸或是線上購買奢侈品，對價格也更加敏感。這對全球奢侈品市場造成了很大影響，對香港繁華的商業區來說沖擊更加嚴重。

　　作為香港最大的游客來源，中國大陸的游客開始逐漸轉向歐洲和日本等其他地區，前往香港的游客數量逐漸減少。同時中國游客在購物上的投入也正在減少。根據咨詢機構 Oliver Wyman 的數據，2016年中國游客在海外的消費中，用于購物的比例下降了17%，但是用于休閑娛樂的比例有所增加。

　　游客消費的下滑對香港的奢侈品市場造成了嚴重的沖擊。今年8月香港的奢侈品銷售額，只有2013年4月的巔峰時期的三分之一。在奢侈品市場低迷的大環境下，香港各大房地產商的表現紛紛陷入低谷，并被迫做出調整，來增強競爭力。

　　被迫調整的房地產商 

　　香港著名購物商業區太古廣場的所有者、太古地產有限公司在過去的18個月里，將太古廣場內的餐飲品牌數量增加了一倍。太古廣場新入駐的 30個品牌中，很大一部分都是理發和餐飲等無法完全通過線上渠道運營的品牌。海港城的所有者，九龍倉集團有限公司和希慎興業有限公司也采取了類似的策略，引入了更多時尚生活方式和餐飲品牌。

　　盡管如此，餐飲和時尚品牌的銷售表現無法彌補奢侈品品牌低迷帶來的損失。此外，為了吸引新的入駐品牌，房地產商們必須給出更具吸引力的租賃政策，這也對他們整體的表現造成了不小的影響。太古地產有限公司2017年上半年的零售收入同比下降了0.2%，而另一家房地產公司希慎興業有限公司的零售額則下降了0.1%。由于海港城對奢侈品銷售的依賴程度較低，九龍倉集團的表現也要略勝于同行，銷售同比增長了3%。

　　這些調整也并非完全沒有副作用。Bloomberg Intelligence的分析師Patrick Wong表示，如果未來游客數量開始回升，奢侈品行業回暖，香港的房地產公司很可能無法把握住整體增長的大趨勢帶來的機會。

　　話雖如此，但是如果房地產商不采取任何措施，那么情況只會變得更加糟糕。太古廣場的總經理 Fiona Shiu 表示：“對我們的商戶政策的調整，讓我們增強了自身的競爭力。盡管整體零售業大環境并不理想，但是我們從2016年中開始，便已經實現了銷售增長，客流量也開始有所回升。”

　　奢侈品不會放棄香港 

　　雖然各大奢侈品品牌紛紛開始縮減在香港的零售網絡規模，但是Burberry 和LVMH 等品牌只是減小了在太古廣場門店的面積。Coach 雖然關閉了位于太古廣場的門店，但是他們同時表示，將會翻新其他位于香港的門店，不會退出香港。

　　“奢侈品品牌們不可能放棄香港，他們只會關閉一部分門店。“研究公司第一太平戴維斯(Savills Plc) 的總經理 Nicholas Bradstreet表示：“香港對惡劣的經濟環境一直很有抵抗力，不過他們不太可能重新回到2013年那樣的銷售高峰了。”

　　瑞士手表品牌 Audemars Piguet Holding SA (愛彼表)的 CEO Francois-Henry Bennahmias 也認同這一點。他表示，將在今年年底之前，把香港的門店數量從2016年初的16家減少到8家。Bennahmias 強調：“世界上最有錢的人不會去逛店，門店應該主動尋找他們。過去二十年里的奢侈品行業一貫的商業模式已經行不通了。接下來的幾年里我們將會看到大規模的改革。“

　　在談到奢侈品品牌和房地產公司之間的關系時，他表態道：“如果房地產商給我們的壓力太大，我們就會選擇離開。任何一個品牌在財務上可以做出的讓步都是有限的。如果他們給出的條件讓我們無法接受，我們就只能選擇離開，或是開拓其他的商業模式。”

　　在這場變革中，香港并不是唯一受到影響的亞洲城市。不動產服務公司 CBRE 的東南亞地區研究負責人Desmond Sim 就表示，過去的十年里，新加坡購物中心內的餐飲品牌的比例已經增加了一倍，達到了40%。