在新一期的“葉眼觀潮”專欄中，時尚行業研究者葉琪崢表示：上海城市化的結果反而導致了居住人群某種意義上的“消費降級”，零售商們在布局時應該更具有宏觀的前瞻性。

　　中國上海——據說：故宮有9999.5間房，皇帝如果從出生起每天換一個房間住，全部住完已經27歲了。為何想到此?因為最近，上海商場開的實在太多，如果你每個周末去一家新商場轉轉，可能一年52周跑完，發現還有不少今年新開業的商場還沒去。

　　事實上，上海的商業格局正在發生巨大變化。這在發達國家是難以想象的，除了受到網購沖擊或中國游客帶動，四大時裝之都或者任何西方大城市的商場格局幾乎沒有變化，甚至香港也是如此。

　　曾經，上海的商業繁華地段集中在南京路，一個世紀以前，南京路上的永安百貨就引進了自動扶梯，何其高大上，而解放以后的五十年里，南京東路上的第一百貨商店都是全國人民購物的場所。然而，就在不久前，第一百貨和邊上的東方商廈一起暫停營業，進行裝修改造，對面的百聯世茂則在早前已經開始改造。這些商場改造完成后相信都是一等一的購物場所，但是要重現昔日的輝煌卻幾乎再無可能，因為現在的上海已經不僅僅只有南京路與淮海路、陸家嘴與徐家匯，更多的城市副中心和商業中心正在形成。

　　譬如：上海的西區，幾乎每個板塊都集聚了幾家投資巨大的商業綜合體：大虹橋有虹橋天地和龍湖天地、七寶有萬科城市廣場和怡豐城、龍柏金匯則有尚未開業的上海首家萬象城和愛情海購物公園，每一家都是按照購物中心的最高標準建設。盡管從時尚產業的角度來說，這些商場的招商乏善可陳，幾乎都缺乏奢侈品大牌，甚至連輕奢品牌都沒有，只有幾家標配的連鎖快時尚和中檔服裝品牌，但是這些巨型購物中心商業設施完備，吃喝玩樂一應俱全，有軌道交通，停車方便，反而在周末人滿為患。

　　現實是，我們必須承認：買衣服對上海本地居民而言，已經不再重要，去吃飯、看電影、順便買件衣服當然可以，但專程去買衣服、買鞋，為此逛上幾小時則是浪費時間。

　　前些日子，Yeezy限量版球鞋發售，黃牛破解App程序獨搶80多雙，結果在iAPM環貿廣場取貨后被打。這個示例一方面說明限量確實很有限，炒高一倍價格也是正常，另一方面也凸顯品牌真的不敢供應太多，只能采取網上預定來預估產量。相比較，無限量供應網紅奶茶和面包雖然充滿了套路，或是那些有些許特色的快時尚飯店卻是依然能讓人甘愿花兩小時排隊，其體驗、談資及吸引力對于大眾來說遠大于限量版球鞋來得誘人。

　　在上海開店選址也變得越來越困難，曾經的南西梅泰隆(指南京西路的梅隴鎮、中信泰富、恒隆三家商場)，目前只有恒隆廣場還能維持原來的強勢水準，淮海路的沿街商鋪一直在調整，有數據顯示今年淮海路的客流開始上升，我則將其理解為觸底反彈。

　　就上海而言：一方面市中心在不斷空洞化，另一方面其城市范圍的擴大也突破了想象。在遠郊淀山湖附近的一個片區在建高檔住宅區，而其核心有萬達茂和東渡悅來城兩個巨型商業綜合體正在建造，新開盤的住宅均價4萬起。青浦的房價正在邁向五萬，要知道那里地處上海繞城高速以外，按照北京的說法在六環外，從那里到虹橋機場超過30公里。未來住在那里的人群上班在大虹橋，周末去朱家角逛古鎮或者去蘇州金雞湖逛逛誠品書店，甚少會選擇去靜安寺軋鬧忙，因為，新興的城市居民群體在本地就可以解決其休閑需求。

　　由此造成此前幾年開業的商場如果定位、體量、設施、配套等不夠有前瞻性，匹配上海的城市建設規劃，就無法避免陷入尷尬。比如“大靴子”尚嘉中心雖然當年由路威酩軒(LVMH)旗下基金和澳門賭王共同投資，2013年開業時也是大牌云集，現在已經淪為虹橋社區商場，周末要靠免費停車吸引客流，而多數人都是停完車之后，帶孩子到邊上的南豐城參加親子活動。

　　要知道，淀山湖畔的住宅區只是上海郊區諸多正在建設的新住宅區的一小部分，寶山、嘉定、青浦、松江等郊環外在建的樓盤有近百個，這些按照五星級標準裝修的偽“豪宅”，以及市區一些的老舊住宅動輒四五百萬的起價上不封頂的價格，無論是在上海的打拼人群還是上海土著，其購買力都被大大抑制，使得消費降檔成為必然。

　　從另一個角度來看，三四線城市由于房價較低，眼界開闊的新一代八零、九零及零零后“小鎮青年”則處在消費升級階段，未來的上海商業除了要滿足本地人需求，需要更多考慮旅游人群的喜好，他們去哪里?他們愛買什么?如何向他們推廣將成為重要課題。

　　“葉眼觀潮”為葉琪崢(Bedi Ye)在BoF時裝商業評論開設的雙周獨家專欄，探討中國及全球時裝市場動態，葉琪崢為東華大學服裝產業經濟碩士，觀潮網創始人，長期專注于時尚行業研究，并曾為眾多重要時尚及商業媒體撰寫專欄。